英國買樓收租_業主需知_放租選租客_feature image

在英國買樓收租是近年一大趨勢,如何令物業易於出租固然是業主的一大煩惱,但即使物業在租客間非常熱搶,如何選擇租客又是另一個重大考慮,若然遇上租霸、「物業破壞王」等,而政策又傾向保障租客,放租的損失隨時比不放租還高。

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英國租客/業主保障

去年3月,英國政府方面就曾因保障租客利益為由,頒佈禁令禁止業主在該年6月前驅逐租客,即無論欠租、毀壞設施等,業主都不可趕走租客,雖然禁令至今已失效,但業主仍要提前半年通知租客,方可收回物業。即使是被拖欠租金,或是物業被破壞,業主入稟收回物業時,需要提供租客經濟狀況、租客受疫情影響程度等額外資料,否則法官可中止訴訟程序,令業主追討、止損難上加難。

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租屋要點

在這個制度下,嚴防劣質租客甚為必要,以下一些標準與小竅門,均可助業主更有效挑選出質素良好的租客,亦讓業主更好地保障自己。

1. 打聽年齡

租客的年齡與是否有能繳付租金息息相關,20歲或以下的學生租客經濟能力不高,收入來源不穩定,在訂立合約時宜先要求對方附上父母或監護人的資料與同意書,一旦年輕租客無法繳租,也較易於尋找相關人士追討欠款。而如果租客年紀較大,則要考慮租客是否具有足夠的自理能力,否則租客或無法好好打理家居,更甚者業主可能需要協助租客處理家居問題,試想像租客常常遺失門匙需要業主開鎖、因使用電器知識不足失致損壞、無法常常清潔家居等,都會為業主帶來不少麻煩,因此年齡應列入考慮條件之一。

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2. 觀察容貌與談吐

租客的性格、舉止、談吐、外貌等,均可以用以預測他的品行及行為模式,如租客外表整潔,談吐溫文有禮,有望比較容易溝通,日後商討出租、退租等事宜或較少出現糾紛與誤解。而若租客蓬頭垢面,語氣態度不友善,業主就要多加考慮。

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3. 了解職業與身份

把物業出租前,為免惹上官非或遭欠租時無從追討,可進一步了解清楚租客的職業或身份,職業能看出租客收入來源是否穩定,而查證租客身份能有效防止自己惹上官非,工作合約、公司聯絡人資料、學生證學都是核實租客身份的重要文件。英國數年前推出新政,訂明若業主把物業租予非法移民,每名成年的非法移民租客會令業主被罰款5000英鎊,因此核實租客的身份甚有必要。而如果對方以有限公司名簽約,業主也要考慮公司會否清盤,而令自己無法追討欠租與賠償。

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4. 了解租屋用途或原因

了解租客的租屋目的或原因,也能避免把物業租予目的不良的人士。例如學生為了易於上學而選擇在學校附近的物業;而上班族則可能因交通便利,易於通勤而選擇該房屋,而如果租客是被逼遷、與業主鬧不和,或是突然失去居住權而要重新物色物業,業主可能就要多加小心。

5. 簽約後才交匙

當租客與業主雙方協商好價錢、租住期、起租日等,租客理應會繳付臨時訂金,並在14天內簽署正式租約,業主切忌在簽訂前交付鎖匙予租客,避免租客逃避對簽署租約的責任。同時,租約必需加蓋印花(即打厘印),方能在租客欠租時作為證據呈交予法庭,業主亦要在簽約後一個月內,向差餉物業估價署呈交「新租出或重訂協議通知書」,否則業主亦無權向欠租人士採取法律行動。

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總結

業主在挑選租客時宜從多方面觀察,但目前仍未通關,要親身了解租客別具困難,業主可考慮尋找可靠租務代理協助放租,代理能憑藉經驗判斷租客為人、處理租客要求與問題、代辦看樓與簽約等,比遙距篩選租客省心省力。

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