Freehold_Leasehold_英國業權

購買英國物業,並不等於你同時買下該物業土地的地權,正因為英國業權、地權兩分,因此物業亦會細分為Freehold(永久地權)Leasehold(租借地權)。大部份新建公寓及住宅大樓都以Leasehold為主,而別墅(House)就多為Freehold,兩者各有優缺,買樓時不妨留意一下它到底屬於哪種業權。

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英國Leasehold VS Freehold

Freehold,即業主永久持有土地,及土地上建築物的擁有權,更坐擁土地上方500英尺內「空域」的使用權(Civil Aviation Act 1982),業主無需繳交地租及物業管理費,除非涉及政府收地,否則物業及土地均能留予下一代。而Leasehold,即業主只具土地上方物業的擁有權,但卻不包括土地本身,業主需每年繳交地租予地主,及支付各式管理費用,土地借用年期根據地契而定,可從數年至999年不等。

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優缺點大比拼

Freehold物業的業主全權擁有建築物及土地,沒有地租、管理費、其他授權費用等支出,亦較容易申請按歇,業主對物業改建、擴建具極大的自由度,自住人士可根據自己喜好加減屋子設施,而投資者也可以自行增加配置,以提升物業價值,增加回報。

但Freehold物業仍然有不少後續開支,業主每年要為物業購買房屋保險,自行承擔保養、維修開支,如果希望出租物業,亦要為租客提供一系列房屋設施管理及頻繁維護,這些責任往往會為Freehold物業業主帶來不少麻煩。加上不少Freehold物業位置較為偏遠,位於市中心的Freehold物業不多,要找地點優越的盤源不是較昂貴,就是非常花時間,而如果購買偏遠地段的Freehold物業用作出租,租務需求低,租金回報率自然未如理想,因此實無需過於執著物業是否屬於Freehold一類。

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而Leasehold物業每年繳付地租予地主,及支付一定管理費後,便無需處理維修及保養問題,現時新建的市中心公寓大部份都是Leasehold,裝潢簇新,部份更會在購買時附帶傢俱,入場門檻一般比Freehold物業低,而這些Leasehold物業大多鄰近工作及消閒區域,出行較為方便之餘,租務需求、租金回報及升值潛力大,自住人士與投資者也有較多的盤源選擇,加上物業常見配備保安人員,出入安全性會較高。

不過Leasehold物業的地租有機會每年向上調整,導致業主潛在支出上升,若業主希望作出間隔改動,或進行大規模裝修,都需先獲得Freeholder同意方可動工。一貫而言土地租用權年期愈長,物業價值愈高,所有土地租用權剩餘少於80年Leasehold稱為Bad Lease;而100年或以上的可稱為Good Lease,若土地租用權剩下不足100年,除了物業難以轉手,大多銀行亦不願意承造按揭,購買是類物業有機會需支付較大的首筆支出。事實上英國法例保障擁有物業2年或以上的業主,能付費延長租用權90年,而延期收費取決於剩餘年期及物業本身價值等,購買租用權年期短的物業有可能造成額外支出。

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總結

購買物業時,Freehold與Leasehold固然可以是一個考慮因素,但卻無需過於執著業權類型,物業的所在位置、交通便利性、環境、生活配套等更為重要,只要Leasehold物業土地租用權超過100年,對自住人士而言實際影響不大,不過就要留意合約中的條款有否列明地租是按何種機制調整,以免受地租上升影響日後支出預算。

FreeholdLeasehold
優點.沒有地租、管理費、其他授權費用等支出
.不需擔心土地租借權完結
.容易申請按歇
.改建、擴建自由度大
.易於提升物業價值
.租務需求、租金回報、升值潛力大
.入場門檻較低
.鄰近市中心
.盤源選擇多
.物業安全性高
缺點.承擔房屋保險、保養、維修開支
.需為租客提供房屋設施管理及維護
.物業位置較為偏遠
.租務需求低/租金回報率不理想
.地租會向上調整,增加業主潛在支出
.間隔改動、大規模裝修需先獲得Freeholder同意
.土地租用權年期影響物業價值及按揭成功率

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